Niet-verhuurd vastgoed in het buitenland? Eindelijk duidelijkheid. Reageer nu om uw rechten te vrijwaren.

Wie niet-verhuurd vastgoed in het buitenland bezit, heeft mogelijk te veel belastingen betaald. De minister van Financiën heeft daaromtrent recent de laatste twijfel weggewerkt. Het is belangrijk deze situatie zo snel als mogelijk recht te zetten door een verzoekschrift tot ambtshalve ontheffing in te dienen.

Wat is het probleem?

In de personenbelasting wordt niet-verhuurd buitenlands vastgoed in principe belast op grond van de zogenaamde “huurwaarde”. De huurwaarde is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die men had kunnen verkrijgen als het goed verhuurd zou zijn geweest.

In sommige landen kent men voor fiscale doeleinden een “fictieve huurwaarde”, vergelijkbaar met het Belgische Kadastraal Inkomen (KI). Niet zelden ligt deze fictieve huurwaarde lager dan de potentiële reële huuropbrengsten.

De vraag is of bij de bepaling van de huurwaarde voor de Belgische aangifte in de personenbelasting rekening mag worden gehouden met die buitenlandse fictieve huurwaarde. Traditioneel aanvaardt de Belgische fiscus dit niet. Dit heeft niet zelden tot gevolg dat de huurwaarde van niet-verhuurde onroerende goederen in het buitenland volgens de fiscus op een hoger bedrag dan de fictieve huurwaarde moet worden vastgesteld.

De fiscus bekent kleur: men mag rekening houden met de buitenlandse fictieve huurwaarde

Bovengenoemd standpunt van de fiscus was controversieel, want het kon tot discriminatie aanleiding geven. Wie buitenlands niet-verhuurd vastgoed heeft, mag geen gebruik maken van de (doorgaans relatief lage) fictieve huurwaarde. Een zelfde belastingplichtige die niet-verhuurd vastgoed heeft in België, wordt belast op grond van het (geïndexeerd) kadastraal inkomen (verhoogd met 40 %). Concreet kan dit aanleiding geven tot hogere belastingen in België, hetzij omdat het buitenlands onroerend goed in België belastbaar is op de hogere waarde, hetzij omdat andere inkomsten aan hogere tarieven zullen worden belast wegens de werking van het zogenaamde progressievoorbehoud.

Het Hof van Justitie oordeelde een aantal jaren geleden dan ook dat de belastingregeling voor buitenlands vastgoed van particulieren het EU-recht schendt, indien het gebruikte criterium om de belastbare grondslag vast te stellen (de werkelijke huurwaarde), leidt tot een zwaardere belasting dan voor binnenlands gelegen vastgoed (HvJ 11 september 2014).

In een circulaire van 29 juni 2016 (Circulaire AAFisc Nr. 22/2016, Ci.704.681) erkent de fiscale administratie dat het “in de praktijk niet altijd eenvoudig is om te bepalen hoeveel huur men voor dat onroerend goed had kunnen verkrijgen”. Om “de rechtszekerheid te bevorderen”, aanvaardt zij daarom dat “het door een buitenlandse overheid vastgestelde of uitdrukkelijk goedgekeurde fictieve inkomen voor [het] onroerend goed als huurwaarde in aanmerking kan worden genomen”.

De circulaire illustreert dit aan de hand van twee voorbeelden over een tweede verblijf in Frankrijk. Het lot van onroerende goederen in andere landen waarin een of andere vorm van fictieve huurwaarde bestaat, was tot voor kort daarom nog niet zo duidelijk. De minister van Financiën bevestigt nu, in de Kamercommissie Financiën op 9 november 2016, dat de circulaire niet beperkt is tot een in Frankrijk gelegen onroerend goed, dat louter als voorbeeld werd gegeven”. Bij wijze van een “ander voorbeeld”, verwijst de minister naar de “huurwaarde van een niet-verhuurd onroerend goed in Nederland”. Met dit antwoord van de minister werden dus de laatste onduidelijkheden omtrent deze problematiek weggewerkt.

Teveel belastingen betaald op een niet-verhuurd onroerend goed in het buitenland? U kan nog reageren

Concreet betekent dit dat voor de indiening van de aangifte in de personenbelasting m.b.t. het aanslagjaar 2018 – met de nodige gemoedsrust – voor de vaststelling van de onroerende inkomsten verkregen uit niet-verhuurde onroerende goederen, die ook in andere landen dan Frankrijk zijn gelegen, kan worden uitgegaan van een fictieve huurwaarde die door de betrokken buitenlandse overheid werd vastgesteld of goedgekeurd.

Voor de voorgaande aanslagjaren is de impact van het recent ministerieel standpunt eerder gering, althans voor zij die de vaststelling van het onroerend inkomen uit niet-verhuurde buitenlandse onroerende goederen nog niet hadden betwist via het indienen van een bezwaarschrift of een verzoekschrift tot ambtshalve ontheffing wegens een zogenaamd “nieuw feit”. Niet de circulaire d.d. 29 juni 2016 of het standpunt van de minister van Financiën, maar voormeld arrest van het Hof van Justitie van 11 september 2014 vormt een nieuw bewijskrachtig feit op grond waarvan de belastingplichtige over een termijn van vijf jaren beschikt te rekenen vanaf 1 januari van het jaar waarin de belasting is gevestigd om de ontheffing te vragen van de overbelasting.

Wanneer nog geen bezwaarschrift of verzoek tot ambtshalve ontheffing werd ingediend, kan dus enkel nog voor de aanslagjaren 2013 en 2014 de overbelasting van de betrokken buitenlandse onroerende inkomsten met succes worden aangevochten. Voor het aanslagjaar 2016 kan desgevallend nog een bezwaarschrift worden ingediend tegen de eigen aangifte binnen een termijn van zes maanden te rekenen vanaf de verzending van het aanslagbiljet.

Werd n.a.v. de publicatie van het arrest van het Hof van Justitie deze overbelasting daarentegen wél al aangevochten, dan zullen de circulaire en de ministeriële verduidelijking in principe tot gevolg hebben dat de hangende administratieve of gerechtelijke geschillen sneller en in het voordeel van de belastingplichtige kunnen worden afgehandeld.

Voor meer informatie inzake de fiscaliteit van buitenlandse onroerende goederen, of voor een inschatting van uw slaagkansen en voordelen van een bezwaar, kan u Mythra advocaten contacteren.